“闲置土地”闲置了谁？

来源：财经时报　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：李靖) 　
 
中国到底缺不缺开发用地？

不久前，笔者和一位打算买房的朋友发生了场争论。这位朋友说，中国人多地少，说不定什么时候人多得没地方盖房了呢，房价铁定是攀升的。笔者回应，没地方盖房的情况不可能出现，比如韩国，全国４０００万人有２０００万居住在汉城，但是汉城却仍有大面积的绿地和活动空间；香港日本也是如此。朋友说，那为什么中国的土地显得这么稀缺呢？看来是闲着没干正事的土地太多了。

时下，全国清理闲置土地的风声是越来越紧，上海北京等地动作频频。看来，只占土地不见动静的开发商要倒霉了。闲置土地形成的原因主要是开发商对目前的市场情况不看好的一种规避，“捂地”以待涨价。

但事实情况确实如此吗？从上海市闲置土地成因分类图表上可以看出，有４１％的闲置土地是拆迁困难造成的，２９％是规划调整造成的，另有３０％是开发商资金不到位，债权纠纷原因。

如果是动拆迁困难的原因，根据房地产开发过程中开发商和政府相关机关的分工，动拆迁是政府承揽的事情，而非开发商直接入手；规划调整的原因也是同样，属于政府对土地用途的调整，这种调整虽无可厚非，但“善后”事宜应尽快协调。如此一来，闲置土地大量出现就有７０％是政府有关机构的原因所至，板子不应全打在企业身上。

清理闲置土地之刀已经悬起，下一步如何动作是考验有关机构执行力的关键。

如果是政府收回闲置土地，经整理储备之后再推入土地市场，那么是对运行尚不成熟、必须要有足够的资金才能支持运作的土地整理储备中心的极大考验，资金流的问题就难以解决。

目前各地方的土地储备中心基本采用“收支两条线”的财务体制——大多数储备中心的财务制度是由土地储备中心出面贷款，但土地成交之后的回款要上缴地方财政，也就是说，不少土地储备中心只有贷款，没有回款。贷款偿还，由地方财政拨付。

这无形之中加大了银行的贷款风险，在近期央行发布的首个“国家级房地产金融报告”中第一次披露了银行在土地开发贷款方面面临的风险，尤其是土地储备机构贷款的风险问题。央行报告认为土地储备中心的贷款有四大风险：土地储备中心资产负债率较高；银行难以对土地储备中心进行有效监管；银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施；土地储备中心的运营风险。

既然央行已经关注到了这一情况，并且把它写到了央行金融报告当中，这就是向各商业银行提示，到了该控制这类信贷风险的时候了，这是业内人士对央行报告这一部分的判断，同时预示着政府回收在资金流上的困难将难以突破。

如果不收回闲置土地，则是协助开发商把“毛地”变为可开发的“熟地”，长久以来难以医治的拆迁痼疾又推到了相关机构面前，各大部门轰轰烈烈的来场协同作战是不可避免的了，这同样需要相关机构的积极作为。

闲置土地其实闲置的不仅仅是土地，而是有一些该作事的人还闲着，如果开发商诚信经营、资金到位，政府不做旁观、积极推动，大家各司其职，天下安矣！