挑选房源——开发商资格考察——签订购房合同——付款、贷款——办理保险——验收房屋——物业管理——产权办理

    一、挑选房源:在挑选房源的过程中应该注意几点因素
　　价　格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)
　　交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。
　　社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
　　户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

     二、开发商资格考察：

   （一）、让自己当一回买房的火眼金睛!
买房子最关心的就是不要上当受骗，将开发商的资格在此好好的审核一回，也当一回买房的火眼金睛。
　　1、 第一审核的当然是查询开发商所售房屋是否"五证"俱全?
　　2、开发商是商品房买卖的对方当事人，了解对方"家底"是做买卖的基本前提。
　　开发商的经营资格：
　　a、开发商从事房地产开发主要采取两种形式。
　　b、买房者应注重审核房地产开发商下列情况或文件。
　　了解开发商取得土地使用权的情况。
　　开发商取得土地使用权的方式。
　　3、根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。

    （二）、房地产开发主要两种形式
    根据我国有关法律、政策，目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式：
　　一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司)；
　　另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。
　　买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等，为此需要审查开发商的下列情况或文件：
　　(1)、开发商的股东情况。如果开发商的股东或合建方有法人股东(大多数开发商由或主要由法人股东构成)，则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件，中方为"企业法人营业执照"(下称"营业执照")，外方为"CertificateofIncorporation"；
　　(2)、开发商本身的最新"营业执照"。有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门"年检通过"的印章；
　　(3)、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等；
　　(4)、开发商的公司章程；
　　(5)、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查下列文件合资合同或合作合同；外经贸主管部门的批准文件；外商投资企业批准证书；
　　(6)、如果是联建或合建，各方之间的联建或合建合同、协议。

   （三）、开发商取得土地使用权的情况 买方应重点审查!
    A、开发商依法取得国有土地使用权的方式：
　　根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，
　　其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权；
　　其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的)；
　　简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即其必须是来源于政府出让的土地。非经依法征用并依法出让，农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。
　　B、为了明确开发商的用地是否是出让土地，买方应重点审查下列文件：
　　(1)．《国有土地使用权出让合同》和／或《国有土地使用权转让合同》；
　　(2)．《国有土地使用证》；
　　(3)．缴纳地价款的有关凭证。主要为了明确以下：宗地位置、面积，土地用途，出让，地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。
　　C、应特别注意的是：
　　(1)正式的"国有土地使用证"应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；
　　(2)土地证上应加盖"有偿土地使用证专用章"；如果土地证上加盖了"临时土地使用证专用章"，则表明土地使用者未缴足地价款；
　　(3)土地证不得擅自涂改；
　　(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；
　　(5)注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。

    （四）、考察开发商五证是否俱全 五证的重要性和注意点
 　　这"五证"包括：
　　①计委立项、可行性研究的批件；
　　②规划局的《建设工程规划许可》；
　　③国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》
　　(证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保障)；
　　④建委的《建设工程开工建设许可证》；
　　⑤房地局的《商品房销售(预售)许可证》。
　　五证的重要性
　　最重要的是土地使用证和商品房销售(预售)许可证，它表明所售房屋是合法项目。
　　五证的注意点：
　　近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，购房人无法按约定的时间得到房产证，而这其中最多的，就是城市远郊区的集体土地上建造的住宅和以合建、联建名义建造的住宅。
　　按照国家的有关规定，在农村集体土地上建造的住宅和联建、合建的住宅是不允许在市场上公开销售的。这类所谓的商品房尽管售价很低，但缺乏基本的安全保证，随时都有可能受到查处。即使将来经过整顿，转变为合法项目，其前提也必须是发展商按规定补交相应的土地出让费用，而后这部分费用还是要分摊到每个住户身上。因此，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。
　　同时，购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25％以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。是否同金融机构签订预售款监管协议等。