解读“70％”与“90平方米” 数字房产让人生忧
2006年07月19日08:56 中华工商时报  
梧桐 
 
　　“这以后的房子还怎么盖啊！”，看到今年5月29日公布的“国十五条”规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上后，多位开发商表达了这种悲观失望的情绪，各家房地产公司纷纷紧急开会商讨对策。
　　此规定缘于市面上的小户型住房不到10％。今年3月份，中国社科院城市发展与环境研究中心发布《2006年房地产蓝皮书》，称我国房地产市场出现了一些结构性问题，到2005年末，40个重点城市累计可售商品住房面积中，有23个城市套型在120平方米以上的住房占50％以上；有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10％。

　　建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，包含了以下5个重要内容：

　　一、明确套型建筑面积概念

　　一度炒得沸沸扬扬的套型建筑面积概念，这次终于尘埃落定。“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

　　二、要求把套型结构比例落实到具体项目，不得擅自突破

　　《意见》特别要求城市规划主管部门，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。

　　据介绍，住宅建筑套密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数，住宅面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。如果有这两项指标在，就很容易得出套均建筑面积。那么，具体到一个房地产项目中大户型房屋是否偏多，就一目了然了。

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　　三、把调整住房结构与土地供应结构相衔接

　　《意见》提出，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

　　四、过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合结构比例要求的，要进行套型调整

　　《意见》规定了调整项目的顺序：首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等，但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。

　　五、强调加强市场监管，明确重点查处内容

　　在忐忑等待月余之后，“165号文”终于正式下发，将原九部委的十五条细则中“90平方米以下户型占70％”的“70％”，落实为“住房总面积的70％”。

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　　然而，“165号文”一出，原本“70％”的概念，一下子变得模糊不清了。困扰了地产商们一个多月的这句话，表述上就有歧义：到底是每个项目中的“90平方米以下”都必须占70％，还是在一个地区（城市），所有项目的总量核算中占70％？因而该项政策公布后，引发市场无数解读。

　　目前市场上的主流住宅产品建筑面积，多在110平方米左右，“套型建筑面积

　　90平方米”如果等同于“使用面积”90平方米界定，则意味着大多数开发商都不用大规模修改原定规划。而“达到开发建设总面积的70％以上”这一定义，如按所有项目70％以上做小户型，则开发商几乎百分之百地要进行变更；如按城市开发总量70％以上做小户型，就意味着有不少开发商可以逃脱新政的直接调控。